Egyre jobb üzlet lakást bérbe adni: hogyan változnak a szabályok?

Bár jövőre már csak az összevont jövedelem részeként jelenhet meg a bérbeadás bevétele, adózását előzetesen átgondolva, a lehetőségek mérlegelésével komoly adminisztrációtól szabadulunk meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket vállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, javítva a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját.

Főként az olcsóbb kategóriában tapasztalható, hogy a lakásvétel és hitelfelvétel elhalasztása miatti keresletnövekedés megfékezte az árak további esését. A nagyobb egyetemi városokban és a frekventált budapesti kerületekben így tavalyhoz képest legfeljebb 5-10 százalékkal mérséklődtek a bérleti díjak, de sok helyen a 2009-es szinten maradtak. Az alkupotenciál is jelentősen szűkült: egyrészt a lakáshirdetők a tavalyi évhez képest a reálishoz jobban közelítő árakat adnak meg idén, másrészt a bőséges kínálat teremtette verseny is visszafogott árazásra kényszeríti a tulajdonosokat. A lakástulajdon magas magyarországi arányában az is jelentős szerepet játszik, hogy sok magánszemély befektetési céllal vásárolt lakását bérbe adja; vállalati vagy egyéni bérlő számára. „Az adózók az adórendszert megkerülve is próbálnak ily módon jövedelemre szert tenni, a becslések szerint ma még a lakásbérbeadásból származó jövedelmek fele, kétharmada jut el ily módon a bérbeadókhoz” – vélekedett ki Héhn Miklós, az RSM DTM partnere. Mivel a költségvetést elkerülő jövedelmeket az adóhatóság még nem ellenőrzi kiemelten, jelenleg csupán a vagyonosodási vizsgálatok során derülhet fény egy-egy esetre.

Az Otthon Centrumnak a 2010. január-október közötti időszakban eladott és kiadott lakásaihoz kapcsolódó tapasztalatokból arra lehet következtetni, hogy jelentős különbségek vannak a budapesti kerületekben és a vidéki városokban elért hozamok között. Használt téglalakásnál az elérhető hozamok 3,7-7,2 százalék között mozognak. Az V. kerületben túl magasak a lakásárak, így ott látszólag nem éri meg kiadási céllal befektetni. A legjobbnak a VII., XI. XIII, kerületek, illetve a vidéki városok közül Miskolc tűnik. Itt egyrészt átlag alatti ár párosul átlag feletti bérleti díjjal, vagy mindkettő átlag alatti (VIII. ker.). Budapesten ezek jellemzően a belvároshoz közeli, „egyetemista” kerületek, illetve Miskolcon is sok egyetemista van, amellett, hogy eleve kevés a téglalakás. Panellakásoknál a hozam 6,1-8,1 százalék között mozog. Ez egyrészt kedvezőbb a tégláénál – hiszen bérleti díjban kisebb különbség a téglához képest, mint árban –, illetve kategórián belül is kisebb a szórás területenként, mint a téglánál.

„A 7-8 százalék már elég vonzó hozam ahhoz, hogy megérje befektetésnek, kiadási céllal lakást venni, nem is számolva a várható értéknövekedéssel. Itt nem számoltunk a járulékos költségekkel sem a vásárlásnál, sem kiadásnál, például adózás, amortizáció. Ráadásul a jó helyeken az árak mehetnek még kissé lejjebb, tehát van perspektíva a jövőre nézve is” – fejtette ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.